L’art. 1130 c.c., integrato dal nuovo disposto dell’art. 1129c.c., indica le attribuzioni dell’amministratore.
I compiti richiamati dalle norme su menzionate , possono essere ridotti o ampliati dall’assemblea, fermo restando che tutte le attività di ordinaria amministrazione derivanti dal contratto di mandato devono essere espletate senza necessità di autorizzazione.
In particolare, l’amministratore deve dare esecuzione alle delibere assembleari. Egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia ed è tenuto a controllare la legittimità, l’efficacia e la perfezione del provvedimento, altrimenti sarà ritenuto responsabile insieme ai condomini degli eventuali danni arrecati a terzi o agli stessi condomini.
L’attività di valutazione della delibera non può prescindere dall’osservanza del regolamento di condominio che egli ha il precipuo dovere di assicurare durante lo svolgimento dell’incarico.
Nell’interesse condominiale, deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi al fine di assicurare il miglior godimento a tutti gli interessati.
Nei poteri a lui spettanti ritroviamo anche la possibilità di stipulare contratti necessari per provvedere, entro i limiti della spesa approvata dall’assemblea, tanto all’ordinaria amministrazione quanto alla prestazione di servizi comuni.
Rientra fra le sue principali attribuzioni quella della riscossione dei contributi e della contestuale erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
In merito alla riscossione notiamo che il n.3) dell’art 1129 c.c. rimanda alle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma richiamata(art. 63) statuisce che l’amministratore senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea, in base allo stato di ripartizione approvato dalla stessa, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa degli oneri condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.
La disposizione in esame trova applicazione salvo che l’amministratore non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.
Nell’elencazione dell’art. 1130 c.c. si rinviene, tra gli obblighi, anche il punto relativo a tutti gli adempimenti fiscali e alla tenuta e conservazione dei registri del condominio ( anagrafe, nomina e revoca dell’amministratore, contabilità, verbali assemblee).
Ricordiamo che l’amministratore, nell’espletamento del suo rapporto di mandato, è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio e deve fornire al condomino che ne faccia richiesta, a sua spese, copia della rendicontazione periodica nonché attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Sulla base delle attività compiute durante la sua gestione, il rappresentante dei condomini ha il dovere di rendere annualmente il conto secondo i canoni e i principi dettati dall’art. 1130 bis c.c.
Il rendiconto deve essere compilato in modo da consentire l’immediata verifica delle informazioni in esso contenute, con rappresentazione chiara veritiera e corretta.
L’amministratore è un rappresentante di tutti i condomini e l’art. 1131c.c. gli riconosce la rappresentanza legale nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130c.c. o nell’ambito dei maggiori poteri che eventualmente gli siano conferiti dal regolamento di condominio o dall’assemblea.
Dunque, negli stessi limiti, egli può agire o resistere in giudizio, può compiere atti conservativi dei diritti a tutela sia di parti comuni dell’edificio, sia di interessi comuni dei condomini, che come tali possono essere lesi dagli altri partecipanti o da terzi.
Pertanto, quando la rappresentanza esula dalla sfera di attribuzioni, la stessa deve essere necessariamente sorretta da apposita investitura deliberata dall’assemblea condominiale.
